Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Kontynuując cykl artykułów o tematyce prawnej poniżej temat, który najczęściej pojawiał się w mailach do redakcji i kancelarii. Odszkodowania za bezprawne korzystanie z nieruchomości przez podmioty gospodarcze – pisze adwokat Justyna Dominiak.

Właściciele gruntów coraz częściej kierują do sądów pozwy o odszkodowania za bezprawne ich zdaniem korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Zakłady energetyczne, gazownicze czy wodociągowe z własnej woli (inicjatywy) nie chcą płacić.

W przeszłości stawianie urządzeń infrastruktury technicznej w postaci rur przesyłowych gazu czy słupów energetycznych odbywało się na zasadzie tzw. wolnej amerykanki – zakłady nie pytały o zgodę, a właściciel – co najwyżej – informowany był o inwestycji (informacja taka w żaden sposób nie jest równoznaczna ze zgodą). Tymczasem takie działania i sposób postępowania są niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa, a właścicielowi nieruchomości, która obciążona jest urządzeniami przesyłowymi, przysługują określone roszczenia w postaci:

• wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości;
• wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu – w związku z dalszą eksploatacją pasa gruntu niezbędnego do obsługi sieci przesyłowej.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Warunkiem zasadności powyższego roszczenia jest brak ważnego tytułu prawnego przedsiębiorstw na rozmieszczenie urządzeń infrastruktury technicznej, na cudzej nieruchomości. Chodzi o sytuację, w której między właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorstwem nie była podpisywana żadna umowa na wykorzystanie nieruchomości pod inwestycję. Przedsiębiorstwo korzysta z urządzeń usadowionych na cudzym gruncie, nie posiadając w tym zakresie żadnej umowy, uprawniającej ją do zajmowania gruntu – jest posiadaczem w złej wierze.

Stosownie do treści art. 224 § 2 k.c. „od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył”.

Roszczenie w trybie art. 224 k.c. wskazuje, iż właściciel niezależnie od roszczeń windykacyjnych może dochodzić od posiadacza gruntu stanowiącego jego własność, roszczeń uzupełniających (rozliczeniowych), stanowiących wynagrodzenie za nie wykonywanie przez niego prawa własności.

Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Stosownie do wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 roku o sygn. IV CKN 5/2000 Sądu Najwyższego – wynagrodzenie to nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość np. jak alimenty czy renta, gdyż okresowej płatności nie przewiduje ustawa, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego. W wyroku tym, Sąd wyjaśnił, że o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują rynkowe stawki czynszowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Należy przyjąć, że o wysokości wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju, a więc czynsze dzierżawne podobnych gruntów (wyrok SN z dnia 07 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000 oraz wyrok SN z dnia 15 września 2005 r., sygn. akt 11 CK 61/05).

Za korzystnie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej w danych okolicznościach mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. W pojęciu wynagrodzenia za korzystnie z rzeczy nie mieści się zwrot spodziewanego utraconego zysku. Niezależnie od daty umieszczenia urządzeń przesyłowych na działce, właściciel może dochodzić odszkodowania jedynie za ostatnie 10 lat, taki jest bowiem okres przedawnienia tych roszczeń.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Zgodnie z art. 3051 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Treścią służebności przesyłu jest korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej), w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych (art. 3051 k.c. in fine) Będzie to oznaczać w praktyce możliwość wejścia przez przedsiębiorcę, któremu przysługuje służebność (a w praktyce jego pracownikom, podwykonawcom), na cudzy grunt obciążony służebnością oraz jego zajęcia w trakcie budowy w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji, w celu posadowienia tam urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., podejmowania czynności niezbędnych do utrzymania, konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru czy usunięcia awarii urządzeń przesyłowych. W konsekwencji służebność przesyłu będzie, co do zasady, służebnością czynną. Ustawodawca w art. 3052 § 1 k.c. wskazuje, iż jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem oraz w § 2 jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Ustanowienie służebności przesyłu następuje na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. Możliwe jest również jej zasiedzenie. Jeżeli służebność przesyłu jest ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości a przedsiębiorcą, wówczas oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.), natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy może być złożone w dowolnej formie (art. 60 k.c.). Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy za odpowiednim wynagrodzeniem należnym od przedsiębiorcy na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych (por. G. Jędrejek, Roszczenia…, s. 28; G. Bieniek, Urządzenia przesyłowe..., s. 58; zob. też G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 69).

Niestety, nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Wydaje się, że można tu per analogiam sięgnąć do niektórych wypowiedzi doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Generalnie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność (zob. art. 551 pkt 3 k.c.), ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, na przykład w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Na wysokość wynagrodzenia będzie miał wpływ zakres ograniczeń własności nieruchomości, w tym uciążliwość ustanawianego prawa dla właściciela nieruchomości obciążonej. Należy wziąć pod uwagę zarówno rodzaj, rozmiar, położenie, właściwość i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych, jak i rodzaj, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości obciążonej. Pewnych wskazówek, jak ustalać wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, udziela orzecznictwo. I tak w wyroku z dnia 3 lutego 2010 r. (II CSK 444/09, Lex nr 578038) SN wskazał, iż: „Posiadanie służebności gruntowej, obecnie zdefiniowanej w art. 3051 k.c. jako służebność przesyłu, przybiera taką postać, że nie pozbawia w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną. Dlatego muszą zawodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności. Ciężar dowodu w zakresie okoliczności mających wpływ na wysokość wynagrodzenia opartego już na wskazanych miernikach spoczywa na stronie pozwanej, która jak wynika z reguły zawartej w art. 6 k.c., wywodzi korzystne dla siebie skutki z udowodnienia okoliczności mających wpływ na obniżenie wynagrodzenia. Jeżeli, ze względu na sposób posiadania służebności lub też ze względu na sposób posadowienia urządzeń przesyłowych, powód może korzystać ze swojej nieruchomości w mniej lub bardziej ograniczonym zakresie, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno być odpowiednio obniżone” (por. wyrok SN z dnia 8 czerwca 2005 r., V CK 679/04, Lex nr 311353). Sąd, ustanawiając służebność przesyłu, orzeka o tym wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia (por. S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 74-75). Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem lat 10 od dnia ustanowienia służebności (art. 118 k.c.). Jeżeli ustanowienie służebności nastąpiło w orzeczeniu sądowym, termin biegnie od daty uprawomocnienia się tego orzeczenia (art. 125 k.c.)

Bezspornym pozostaje fakt, iż w przeszłości wykorzystując swoją pozycję, przedsiębiorstwa przemysłowe, często państwowe, bezprawnie zainstalowały elementy swojej infrastruktury na terenie nie będącym ich własnością. Nie oznacza to jednak, że mamy przejść nad tym do porządku dziennego. Mamy prawo dochodzić z tego tytułu odszkodowania. Skoro przedsiębiorstwo czerpie korzyści (dochody) z bezprawnego zajmowania naszej nieruchomości powinno ponieść również z tego tytułu koszty. Droga prawna w tym zakresie jest otwarta dla dochodzenia naszych praw.